很多人，包括一些非常资深的业内人士，似乎都对独立经纪人有种奇妙的误解

中国有可能实现独立经纪人作业吗？

独立经纪人对买房人而言到底是好还是坏？

这么些年过去，市场上时不时就冒出来个打着独立经纪人名义，其实就是挂羊头，卖狗肉，实则干着切客事情的公司，很多买房人热衷于独立经纪人，只是在为跳单事业做贡献。而这种只计利益不计口碑的服务也让人一言难尽。

独立经纪人的事默默的贡献着话题与流量，但是可行性一直是镜中花水中月。

看起来很厉害的概念，背后是错综复杂的基建。

分析独立经纪人的可行性，就绕不过美国的MSL

美国的房产中介行业诞生要追溯到1900年前后，1908年的时候，150名房产中介自发成立了房产中介行业协会，1919年起开始推行持证上岗，到今天美国的持证人员数量大概和中国的全行业从业人数差不多，200-300万人。

因为房子的地域性很强，所以在成立了协会之后，美国各地的房地中介干的第一件事就是定期碰面，交换一下房客源信息，并约定了一个分成比例。

这样过了20年左右，到30年代，MLS变成了一个会员制营销工具，面向全美范围所有的房地产销售。截止1970年代末，这套体系才完成对行业规则的重构，92%的注册经纪人会将房源录入MLS系统，与此同时，独家委托成为了主导性的代理关系。随着互联网的发展，各地的MLS开始网络化，但并没有一个统一的MLS平台，房协通过打通数据接口使得各地系统可以互相联通。

在MLS的协作机制下，所有委托都是独家的，中介是单边代理，也就是说任何一笔交易，都至少需要2名中介配合才能完成，两名中介各自收取3个点，合计收取6个点作为佣金。

综上，美国独立经纪人有两个前提条件。

第一个，准入资质，必须持有经纪人证书才能注册会员，上传信息，查看房客源，使用MLS的各种功能。通过100多年的协作，整个中介行业通过MLS达成了利益共同体，只有持证会员才能拿到信息，而所有经纪人共同维护这样一个规则。通过某种意义上的垄断实现高溢价，通过高溢价将竞争转变为竞合。

可以类比的是，国内的律师行业，通过司法考试、执业年限等提高从业门槛，通过权力、信息、关系实现对司法资源的垄断来实现溢价，同时，所有律师都会自发维护行业地位，即便是拿不到订单的律师，也不会低价接单。

遇到问题不想付高额律师费可以，但是就要接受整个司法流程中的处处刁难，高昂的时间成本迫使大家形成了一致认知，打官司，找律师。

美国的房产交易也一样，不找房产中介理论上完全是可行的，但就要在花费时间寻找房源，体系的学习房产交易的流程知识中进行抉择。

很多人觉得国内的房产交易很简单，谁都能办，这实质上是幸存者逻辑。

抛去学习成本不谈，中国的房产交易复杂度更甚美国。

美国的交易政策已经处于一个稳态，而中国房地产刚刚诞生30年，政策层面一直处于不断优化的过程中，房屋的产权、税费问题千奇百怪，整个交易链条的每个环节都有至少数十种出风险的情况。

只是在议价的过程中，作为交易方，会下意识的轻视风险，放大成本。

通过中介交易的大部分风险被把控，没出问题就是最大的问题。

独立交易的出了问题无处推责，双方默默协商诉讼，也难得在网络上传播。

第二，占据垄断地位的利益共同体。

很多买房人都喜欢骂中介公司，一看独立经纪人就激动，实际上完全误解了独立经纪人，独立经纪人的实质就是靠垄断，多赚钱。在早期MLS确实起到了优化资源配置，提高交易效率的作用。

但是，在100多年后的今天，它已经成为了一个稳固的利益集团。

每名经纪人通过考证和年费为MLS贡献1000-1200美元每年，房协每年可获得20亿美元左右的收入。房协则拿这20亿美元干两件事，第一件是大力推广会员体系，靠信息垄断与资质垄断来驱逐不愿意加入的经纪人，对客户建立信息不对称的护城河。第二件是维持行业的高利润。

美国政府曾对美国房协发起过两次反垄断诉讼，一次的美国司法部发起，一次是联邦贸易委员会发起，两次房协均败诉，最后的结果是房协同意将MLS信息开放给注册会员之外的使用人，从那之后，才出现了zillow之类的找房网站，但是房协实现垄断的基础—独家委托并未被废除。所以反垄断只是取得了表面的胜利。